时间：2017年09月29日 来源：建筑新网 作者：方佩岚
中国已逐步迈入老龄化社会。在生活中经常看到，有很多老人，住在陈旧的老住宅中，因为没有电梯而几年下不了楼；有很多老人，强忍着生活设施的不便，守着一扇窗，多少年不走动不外出。几十年前的老房子，在建时大多数没有考虑到居家养老。但已有官方数据统计，截至2015年底，我国60岁及以上老年人口约为2.22亿人，占总人口的16.1%。毫无疑问，中国已成为世界上老年人口总量最多的国家。
随着人口的快速老龄化，养老基础设施不完善成了摆在很多家庭面前的难题。而针对老旧小区的适老化改造，也成了住建部、施工方、建筑科技公司、业主等各方探讨的焦点和难点，吸引着多方目光。
老旧建筑适老化改造迫在眉睫
无论是从当前经济发展水平来看，还是从养老传统来说，我国最普遍的养老模式依然是居家养老。因此，对于既有住宅尤其是多层老旧住宅的改造需求可谓迫切。但和新建住宅相比，适老化改造的痛点也非常明显。
其一，市场机制问题。以加装电梯为例，如果六层的住宅只有步行楼梯而没有电梯，住在较高楼层的老人下楼就会有较大的障碍，对于失能老人来说，这一问题就更加突出了。这种情况就需要加装电梯以方便老人上下楼。但问题来了，加装电梯的资金谁来负担？全体住户集资的话，底层人家出资意愿不强；政府补贴的话，资金量的需求过大。为此，探索一套可行的市场机制，让适老化改造与市场接轨，盘活资本，找到可复制模式就变得尤为重要。
其二，既有建筑改造的技术问题。老旧住宅的适老化改造主要是增设楼梯扶手等助老设施、加装电梯等帮助老人便利出行和增加或更新空调、厨卫、通风系统等设备改善老人居住环境。而这些改造面临着方案、施工、运维三大难关。例如很多老旧小区的设计图纸已经找不到了，甚至当时的设计规范也和现在不一样。施工过程中，噪音、建筑垃圾、施工物料放置等都是问题。而运维阶段，改造后的建筑是否符合预期，是否绿色、低碳、宜居等也都需要准确评估。
如何破局 数字建筑发挥优势
科技发展改变着各行各业。对老旧小区的适老化改造来说，通过结合相关技术手段给出一揽子的解决方案，也正是行业所急需的。如何让既有建筑的适老化改造成本更低、效率更快、质量更高、运维更智慧？广联达首席业务架构师、研究院院长刘刚在9月22日北京召开的“第二届城乡老龄化发展论坛”上提出了解决方案。
对数字建筑产业平台服务商广联达来说，适老化改造也同样考验着建筑技术的创新和应用。“数字建筑”作为广联达提出的建筑产业转型升级的核心引擎，以BIM技术为核心，融合云计算、大数据、物联网、移动互联网、人工智能等前沿科技，由虚拟建筑和实体建筑虚实映射、泛在连接，让建筑数字化、在线化、智能化。那么，在老旧小区适老化改造的设计、施工、运维阶段，数字建筑将如何发力？
设计阶段，反向建模。利用图纸和三维激光扫描等，重构老旧小区的BIM模型，并配合线下的相关检测，如砼强度、钢筋腐蚀程度等，将数据上传至云平台并与BIM模型相融合。有了基于大数据的BIM模型，就可以模拟施工、优化方案。例如一个改造项目，排烟系统和新风系统设计上没有碰撞、空间分布也合理，但通过模拟后会发现，厨房排出去的烟刚好会被新风系统吸回来，造成废气在室内的循环。假如没有事先模拟，则将造成反复施工、重新设计等不必要的浪费。
施工阶段，精益建造。有了BIM模型后，通过数字施工，能让适老化改造工期更短、成本更低、质量更高，实现施工过程的绿色和精益化。基于BIM，做进度计划、资源计划，进而实现工况分析、进度对比，可实现资源的统筹统配，保障工期。而BIM模型同样可以将整体施工方案可视化，精准计算改造前和改造后的工程量，随时调整优化造价，甚至可以模拟运维阶段，看是否能达到成本更优。此外，基于BIM模拟施工可实时发现安全隐患，规避施工误区，让适老化改造的工程实现零返工、无失误。目前欧洲、日本的一些适老化改造项目也都开始应用基于BIM的设计方案优化、施工过程管理等。
运维阶段，绿色智能。数字施工后的适老化改造工程，已经有了数据共通的虚拟建筑模型，这将会在运维阶段发挥巨大的作用，可称之为“数字运维”。例如通过物联网技术，在改造的关键设备设施上安装传感器，实时采集数据并通过算法进行分析和预测，监控改造后的建筑运行状况，提前发现问题，进行预测性维护，使建筑运维更加智慧和便捷。数字运维不仅会减少人力工作量10%-30%，减少维护保养费用10%-20%，增加设备无故障运行时间5%-15%，更可以实现建筑的节能、低碳、环保，预计每年可节约能源8%-25%。
多方协同合作共赢 推进养老产业发展
每一个老旧小区在进行适老化改造之前，都需要进行评估，如安全性、寿命、改造程度等。这个时候，除了基于BIM建模实现可视化之外，还需要政策和规范的支持，如建立标准，在日本“住宅建筑性能认定标准”甚至有立法保证。在我国，目前已有《老年友好城市评价标准》《既有建筑适老化改造技术规程》《适老化改造部品应用技术规程》《老年宜居社区评价标准》《社区养老服务驿站建设技术规程》《适老防滑抗菌地砖》六项标准通过立项申请。但同样，还有更多相关标准需要建立和完善。
有了标准，再结合数字化，可以形成建筑征信，作为工程担保和工程保险的可靠依据。对适老化改造来说，工程保险尤为重要。很多老旧小区的规范、政策等都和现在不一样，如果改造过程出现问题，究竟是前期隐患还是后期施工责任等，都需要保险做第三方风险转移。此外，也为这一垂直领域引进了金融手段，进一步盘活市场潜力。
电商平台，也是适老化改造可以借鉴的一条路径。以加装电梯为例，直接对接电梯厂商进行采购，成本降不下来，政府补贴也有限。而通过电商平台，如广联达旺财电商，可以对接更多优质供应商，形成团购效应，让采购更加集约，也进一步提高适老化改造的可行性。
今年6月，国务院办公厅印发了《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》，养老问题在被各方关注的同时，相关产业逐渐升温，适老化改造的需求也将逐年上升。随着我国人口老龄化的加速，养老产业必将迎来巨大的市场机会。
这是一块大蛋糕，但如何下口，很多企业都还在摸索。华为从养老智慧园区切入，搭建智慧养老云平台，通过安防、楼宇、路灯、环境、健康、照护、生活等智能运营管理，全面提高养老社区的自动化管理水平。保利提出了居家、社区、机构“三位一体”的“蜂巢战略”。拥有建筑领域领先技术优势的广联达，则通过数字建筑产业平台，服务于包括适老化改造的既有建筑改造、新建养老产业、智慧园区乃至智慧城市，并通过建筑工程领域的专业应用，结合产业大数据、产业链金融，最终提供整体的行业和产业解决方案。
养老产业的市场潜力巨大，但与其相关的政策、标准乃至社会问题等，需要各方协同解决。刘刚表示，目前广联达承接了世界银行的相关课题，正在开展试点，深入研究和积极尝试。广联达愿与设计单位、施工单位、检测评估机构、运维单位、软件供应商、行管部门、专业咨询服务商、产业基金等部门一起助力既有建筑改造项目成功，推动适老化改造和养老产业发展，用科技为老人们创造美好的生活环境。
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